截至2024年8月30日，我们重点跟踪上市物业企业的Wind一致预期业绩对应的2023年、2024年、2025年、2026年的PE估值均值分别为8.58倍、21.07倍、6.82倍、6.24倍，对应2024年PEG均值为0.50倍。我们认为，物业企业估值处于中长期底部区域，未来存在长期上行的空间。

我们以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察市值与管理规模的匹配程度，我们重点跟踪上市物业企业的上述两个指标的均值分别为0.48、0.61。其中市值/在管面积比值最高的企业为星盛商业、宝龙商业；市值/合同面积比值最高的企业为星盛商业、华润万象生活。

从物企总市值/关联公司总市值的比值来看，雅生活服务最高，为1.66；其次为碧桂园服务1.10。我们认为，关联公司的规模对物业企业影响持续减弱，目前越来越多的物业企业更重视第三方外拓和市场化收购等独立发展方式。

关于成交活跃度，我们统计了重点跟踪上市物业企业的近30日（2024.7.31-2024.8.30）日均成交额和近90日（2024.6.1-2024.8.30）日均成交额，其中2家物企的成交额出现了不同程度上升，其它物企的成交额出现了下滑或变化不大。

从2024年以来的涨幅来看，仅有7家物业企业年内实现正增长，即金茂服务以58.09%领涨行业。2024年以来的股价下滑的企业达到17家，其中下降幅度较大的是合景悠活，下滑38.30%；其次为远洋服务下滑38.06%。

从2023年8月31日至2024年8月30日的一年区间，物业企业的表现不一。其中，合景悠活近一年累计下跌64.20%，其次为远洋服务下滑53.54%。

投资建议：维持物业板块“优于大市”的评级。

我们认为，当前物业板块估值在底部区域徘徊，企业摆脱关联公司而更重视第三方外拓等方式扩大规模，增值服务的持续创新，未来估值有望逐步向上。

我们建议关注的物业公司包括：A 股招商积余、新大正，H 股万物云、华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、越秀服务、卓越商企服务。

风险提示：

在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。

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转自海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊/谢盐