投资摘要：

每周一谈：看好2023 年业主增值服务收入增长2022 年受宏观经济、房地产行业下行等因素的影响，物企增值服务表现下滑。

根据中指院发布的《2023 欧冠杯物业服务百强报告》，22 年百强物企增值服务收入占比为18.22%，较21 年21.52%下降了3.3pct，增值服务收入于近三年来首次转负，而转负原因主要为其中的非业主增值服务业务受房地产行业下行影响较大，房地产开发投资同比下滑严重，其中主要的案场及经纪服务收入受到冲击，基础物管仍为物企收入的固本之源。

增值服务中业主增值服务前景依旧广阔，22 年百强企业业主增值服务均值约1.65 亿元，同比增长6.57%。业主增值服务一般包括空间运营服务，业主资产运营服务（房屋经纪、美居服务等），社区生活服务（社区零售、家政服务、社区教育、社区养老等）以及其他服务。22 年占比最大的为空间运营服务，空间运营服务收入主要包括停车场运营管理服务、社区传媒及其他社区空间运营服务，此类业务需求刚性强，受宏观经济及地产市场下行等因素影响较小。

上市物企业主增值服务表现较行业百强企业更好，头部物企业主增值服务收入增长依然较高。22 年上市物企业主增值服务收入增速均值为12.86%，业主增值服务收入超3 亿的物企平均增速为23.83%，头部物企在行业承压下行下仍保持了增值服务业务的增长。金科服务业主增值收入下滑较大的原因为其超一半的增值服务收入来源于旅居及餐饮业务收入，22 年受经济影响较大。

22 年随着行业规模及营收增速的放缓，业主增值服务的发展也呈现新的特点。业主增值服务业务由“从无到有”向“从有到优”发展，形成各具特色的“锦上添花”类业务。

我们认为，物企发展业主增值服务业务空间依然较大，随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升，同时，政策层面鼓励物企进入生活服务领域，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新，积极探索“物业+生活”服务模式，我们仍然看好2023 年物企此类业务收入的持续增长。

数据追踪（5 月15 日-5 月19 日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年5 月19 日，持有854.89 万股，较上周下跌13.75%，持股市值1.33 亿元。

港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年5 月15 日至5 月19 日，增幅最大的是建业新生活，本周增幅7.52%。降幅最大的是融创服务，降1.32%。持股比例最高为保利物业，为65.67%。持股数量最多为融创服务，为5.85 亿股。

投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。

风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。

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转自申港证券股份有限公司 研究员：曹旭特