行业近况

我们近期调研了部分重点物管公司三季度经营情况，汇总反馈并更新我们的板块投资观点如下。

评论

基本面兑现大致延续上半年趋势，料稳健型物企稳步迈向全年业绩目标。

我们预计稳健型物企三季度各业务按节奏推进：基础物管合约外拓端，我们预计中海、保利、积余、绿城等延续上半年外拓体量同比有增势头并继续迈向其全年目标，全年维度基础物管利润率亦有望保持稳定（其中我们测算万物云住宅物管毛利率或将在蝶城改造效果持续释放下进一步提升）；经营性现金流方面，我们认为稳健型物企积极推进收缴工作、严守全年现金流目标；增值服务方面，我们预计涉房业务及部分非必选消费属性服务或仍受到地产销售及宏观经济影响，但部分企业亦有结构性业务亮点。整体而言，我们认为稳健型物企有望继续坚定推进全年业绩目标达成。此外，其他民营物企与稳健型物企间的基本面分化趋势延续，如合约外拓缩量、退出低质效项目压力延续等，我们认为其仍处于“关联方相关业务及财务风险逐步趋于稳定”阶段（其中风险出清程度有所差异），而后续独立成长中枢仍难有明确抓手。

提升账面现金回报水平或为物管公司当前市值管理关键。目前已有部分物企提出明确分红指引，亦有企业公告回购意向或开展持续回购。

我们认为相关市值管理动作确有其必要性，考虑短期内海外高利率环境、及资本市场波动不确定性下市场对分红收益率要求提升，而中长期维度物企EPS增长中枢下台阶或难避免，再考虑当下二级市场估值之下具备性价比的并购标的有限，提升分红收益率、或是回购或有望对估值形成一定额外支撑。我们认为当前市场环境下，在回购、分红等方面更积极有为的物企或有望在估值端率先体现一定成果。

估值与建议

我们维持覆盖标的评级不变，调整部分物企目标价，以反映当前港股及地产beta环境下投资人风险偏好下行；下调旭辉永升服务盈利预测，反映其在管规模及增值服务增长动能放缓且不确定性增大。

建议在确保安全性前提下，综合EPS成长、股息回报及当前估值性价比择股。首先，我们认为物企安全性为当下投资前提；进一步的，我们认为需综合考虑物企未来2-3 年利润增速及增长可见度、当前派息率以及未来潜在提升可能性以评估当前估值性价比。基于此，物管板块我们推荐万物云、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余和绿城服务；同时我们持续推荐代建龙头绿城管理控股，认为其未来1-2 年成长性及当前派息比率均领先行业。

风险

头部物企合约外拓增量不及预期；社区增值服务承压超预期。

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转自欧冠杯国际金融股份有限公司 研究员：王翼羽/程坚/孙元祺/张宇