随着学校后勤社会化的不断推进，学校物业得到了长足的发展，学校物业足量、稳定、可持续的市场空间吸引越来越多的物业服务企业进入学校物业市场。2020年，PMDI100学校物业发展指数为53.7，较2019年增加10.4个点，2015-2020年复合增长率为43.81%，发展指数稳步提升。

2015-2020年PMDI100学校物业发展指数走势

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    一、学校物业管理规模

    2020年，500强企业中有342家企业涉足学校物业服务，占比68.4%，较2019年增加14家；500强企业学校物业管理项目约6101个，较2019年增加约804个；平均管理项目数约18个，较2019年增加2个；500强企业学校物业总管理面积达8.9亿平方米，同比增加15.52%；平均管理面积约260.39万平方米，同比增长10.86%；单位项目贡献面积约14.6万平方米。

2019-2020年500强企业学校物业管理规模

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    2020年，500强中涉足学校物业服务的企业平均管理规模约为260.39万平方米，约74.27%的企业学校管理规模在200万平方米以下，较去年降低2.26个百分点；约12%的企业学校管理规模在500万平方米以上，较去年提升0.42个百分点；约5.26%的企业学校管理规模大于1000万平方米，较去年提升0.38个百分点。

2019-2020年500强布局学校物业的企业管理面积分布

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    相关报告：欧冠杯腾讯视频发布的《2022-2028年欧冠杯物业服务行业市场全景评估及发展前景展望报告》

    从城市分布上来看，500强企业管理的学校物业项目中，分布在一线城市的管理面积约1.15亿平方米，占学校物业总管理面积的12.87%，较去年下降1.46个百分点；二线城市管理面积约4.64亿平方米，占学校物业总管理面积的52.09%，较去年下降0.3个百分点；三四线城市管理面积约3.12亿平方米，占学校物业总管理面积的35.04%，较去年增加1.77个百分点。

2019-2020年500强企业学校物业不同城市级别管理面积占比

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    从项目来源看，500强企业管理的学校物业项目中，来自承接所属或合作开发商的项目占比为31.58%，来自外拓第三方的项目占比为68.42%；来自外拓第三方的项目管理面积占比达到65.64%，来自承接所属或合作开发商的项目管理面积占比34.36%。

2020年500强企业学校物业项目及面积占比

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    百强企业积极布局学校物业市场，成效显著。2020年，百强企业中有86家布局学校物业，较上年增加2家，占比86%，较上年提升2.0个百分点。

2012-2020年百强企业布局学校物业企业数量占比

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    百强企业管理的学校物业项目数为3074个，较去年增加274个；平均管理项目数为36个，较去年增加3个。百强企业管理的学校物业面积约为6.01亿平方米，同比增加25.68%；管理面积均值约699万平方米，同比增长22.75%。

2015-2020年百强企业学校物业管理规模均值分布

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    2020年，百强企业管理的学校物业面积占百强企业总管理规模的比例为5.91%，较上年提升0.62个百分点；百强企业管理的学校物业面积占行业总管理规模的比例为1.82%，较上年增加0.28个百分点，百强企业学校物业的市场份额进―步提升。

2015-2020年百强学校物业管理面积及市场份额

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    从项目来源看，2020年百强企业管理的学校物业项目中，来自承接所属或合作开发商的项目占比为23.72%，来自外拓第三方的项目占比为76.28%；百强企业学校物业的管理面积中，来自外拓第三方的面积占比72.24%，来自承接所属或合作开发商的面积占比27.76%。

2020年百强企业学校物业按来源划分的项目及面积占比

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    2020年，百强企业和500 强企业学校物业管理面积分别为6.01亿平方米和8.91亿平方米，500强企业学校物业管理面积中有67.5%集中在百强企业，较去年提升5.42个百分点，占比逐年递增；其他企业占比32.5%。

2018-2020年百强企业学校物业管理面积在500强企业学校物业管理面积中的占比

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    在运营效率方面，2020年，百强企业学校物业单位项目贡献面积达19.55万平方米，较上年增加2.47万平方米，同比增长14.47%，高于500强企业学校物业单位项目贡献面积14.60万平方米，百强企业单位项目贡献面积提升显著。

2015-2020年百强学校物业单位项目贡献面积情况

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    二、学校物业经营绩效

    2020年，500强企业学校物业费收入166.17亿元，同比增加15.4%，均值为4858.89万元，同比增加10.67%；500强企业学校物业服务收入在500强企业物业服务总收入和物业管理行业总收入中占比分别为5.45%和1.41%，均较去年提升0.04个百分点；500强企业学校物业单位项目创收约272.37万元，较去年有轻微上涨；单位面积创收约18.66万元，较去年下降0.17个百分点。

2019-2020年500强企业学校物业管理规模

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    从500强企业学校物业费收入层次分布上看，有79.53%的企业学校物业费收入在5000万元以下，较2019年减少1.57个百分点；学校物业费收入超过1亿元的企业占比约11.70%，较上年增加0.72个百分点，其中，学校物业费收入超过5亿元的企业占比 1.46%，较上年增加0.55个百分点。

2019-2020年500强布局学校物业的企业各收入层级企业数量占比

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    2020年，500强企业学校物业服务项目的收入中，包干制形式的收入占比约88.93%，酬金制形式的收入占比约11.07%；从项目来看，500强企业所管理的学校物业项目中包干制占比92.80%，较去年下降0.72个百分点，酬金制占比7.2%。

2020年500强企业学校物业收费形式按收入及按项目分布

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    从收费方式看，包干制物业费平均水平约为3.31元/平方米·月，酬金制物业费水平约为5.85元/平方米·月，较去年均有所提升；从不同等级城市看，一线城市物业费平均水平约为5.39元/平方米·月，同比增长21.05%，二线城市物业费平均水平约为3.37元/平方米·月，同比增长22.08%，三四线城市物业费平均水平为2.80元/平方米·月，同比增长9.04%。

2019-2020年500强企业学校物业在各城市等级及不同收费模式下的物业费水平

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    从项目来源看，2020年，500 强企业学校物业承接所属或合作开发商的项目物业费水平为4.00元/平方米·月，外拓第三方的项目物业费水平为3.24元/平方米·月。

2020年500强企业学校物业不同项目来源物业费水平

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    2020年，百强企业学校物业费收入为11915.58万元，较上年增加1982.01万元，同比增加22.81%；百强企业学校物业费收入在百强物业费总收入中占比5.11%，较上年提升0.03个百分点；在500强学校物业费收入中占比约61.67%，较上年增加3.72个百分点。

2017-2020年百强企业学校物业费收入及占比

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    从运营效率上看，2020年百强企业学校物业单位项目创收能力333.36万元，较上年增加35.35万元，同比增长11.86%；单位面积创收能力17.05元，较上年减少0.4万元，同比下降2.29%。

2017-2020年百强学校物业运营效率情况

资料来源：上海易居房地产研究院、欧冠杯腾讯视频整理

    以上数据及信息可参考欧冠杯腾讯视频（www.jinrilexiang.com）发布的《2022-2028年欧冠杯物业服务行业市场全景评估及发展前景展望报告》。欧冠杯腾讯视频是欧冠杯领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【欧冠杯腾讯视频】公众号，每天及时掌握更多行业动态。