内容概要：2023年，我国物业服务行业百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近五年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。经历近几年的调整后，我国物业服务行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速进一步下降，高质量发展成为主旋律。

关键词：物业服务、物业管理、城镇化率、物业服务新增合约面积、保利物业、中海物业

一、物业服务行业概述

物业服务是《物权法》中规定的服务，指专业的物业服务机构为居民、企业等业主提供的各种管理和服务活动。常见的物业服务管理方式包括有业主自己进行管理、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司、业主选聘物业管理企业进行管理三种。

物业服务的内容包括：1、建筑物管理：包括建筑物的维护、修缮、改造和更新等，确保建筑物保持良好的状态，延长使用寿命。2、设施设备管理：对物业内的各种设施设备进行维护和管理，如电梯、空调、供暖、供水等，确保设施设备的正常运行和安全性。3、环境卫生管理：为业主和居民提供一个干净、整洁、舒适的生活环境，包括清洁公共区域、处理垃圾、消毒杀菌等。4、绿化管理：对物业内的绿化进行规划、种植、养护和管理，为业主和居民提供一个优美、宜人的生活环境。5、.安全管理：保障业主和居民的人身财产安全，包括门禁管理、巡逻、监控等措施。6、交通管理：对物业内的交通进行规划和管理，确保交通流畅、安全，减少交通事故的发生。7、财务及收费管理：负责对业主和居民的收费管理，包括水电费、物业费等费用的收取和核算，确保财务透明、规范。8、客户服务：为业主和居民提供各种咨询和服务，如投诉处理、维修报修、入住服务等，提高业主和居民的满意度。总的来说，物业服务的内容包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序，这是现代城市化进程中不可或缺的一部分，也可确保住宅、商业和工业物业的保值和增值。

物业服务行业的发展历经以下四个阶段：一、物业服务脱胎于物业管理。二、2004-2012年，物业服务处于标准化阶段，各项政策的相继出台为物业服务在作业、收费、用工等方面做出规范。三、2012-2017年，处于行业的转型探索期，一方面，物业服务在从业资质、企业资质和收费方面逐渐走向市场化；另一方面，随着劳动力成本的上涨，给物业服务业带来成本压力，企业开始转型增值服务。四、2017年后，行业进入高速发展期。当前，物业管理行业发展正在从以往高速扩规模阶段向高质量发展阶段过渡，企业深刻认识到行业的本质仍然是服务，因此更加重视客户需求，持续强化服务品质建设，以提升企业竞争力。

二、物业服务行业发展背景分析

党的十八大提出“加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大”。2022年7月，国家发改委发布了《“十四五”新型城镇化实施方案》，提到要提高街道社区治理服务水平，重点提出要完善网格化管理服务，依托社区统一划分综合网格；推进社区服务标准化，开发协商议事、政务办理等线上应用，完善社区应急组织体系和工作预案，加强防灾减灾知识宣传和应急演练；加强社会工作专业人才队伍建设，健全社区工作者职业体系；提高物业服务覆盖率，开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理。至此，构建以现代服务业为引擎的新型城镇化模式，已成为国家的顶层设计和新的战略定位。在此背景下，近两年来，国内各地政府先后发布相关政策，如《湖南省物业服务收费管理办法》《深圳市物业服务招标投标指导规则》等，不断完善物业服务收费管理制度，加速建设物业服务市场体系，为国内物业服务行业发展奠定坚实基础，加速促进我国物业服务行业的健康发展。

物业管理具有居民生活离不开、安置就业离不开、社会稳定离不开的极端重要性。先发国家和地区的城镇化发展经验表明，在要素推动力的基础上，物业管理的优质发展构成了城镇化向纵深跃进的不可或缺的拉动力。物业管理优势与城镇化的方向高度契合，融汇城镇化是时代赋予物业管理的重要使命。两者之间存在较强的互动机制和相关关系，核心共同、目标一致、相辅相成、互为促进。伴随着城镇化的快速发展，业主的消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放、消费热点不断聚发、消费领域不断拓展。数据显示，2023年，我国城镇人口数量为9.33亿人，同比增长1.3%；国内城镇化率达66.16%，较2016年提升了7.32个百分点。未来，随着城镇化率的上升，国内城镇化物业管理的需求仍将是一个不断产生、持续加力的长期过程，将持续带动物业管理深度和密度同向变化。

三、物业服务行业发展现状分析

2023年，我国物业服务新增合约面积TOP50企业的新增合约总面积为17.6814亿平方米，较上年新增面积减少了26.08%，较2021年新增面积减少了36.37%。近年来，国内物业服务行业新增合约面积呈现持续下滑态势。主要原因有以下几个方面。第一，“保交楼”工作持续推进，成效显现。2023年商品房竣工面积约9.98亿平方米，其中，住宅竣工面积7.24亿平方米，不少百强企业承接到更多新建住宅项目。第二，相比住宅业态，非住宅业态专业性更强，细分业态领域存在一定的专业壁垒。第三，过去几年，为了克服非住宅细分领域的专业壁垒，很多百强企业采用并购的方式实现对非住宅赛道的快速布局，而2023年并购市场进一步回归理性，导致非住宅扩张速度减缓。

2023年，我国物业服务行业百强企业管理面积均值为6798.1万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近五年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。经历近几年的调整后，我国物业服务行业的发展脚步显著放缓，管理规模增速进一步下降，高质量发展成为主旋律。此外，更值得注意的是，当前阶段，我国物业服务行业百强企业在市场外拓方面面临困局。一方面，2023年并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。与市场竞标相比，以合资合作或战略合作的方式获取第三方项目更灵活，成为百强企业重要的拓展手段。这种轻资产的合作模式不需要花费重金，但能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1>2”的效果，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力。

2023年，我国物业服务行业百强企业营业收入均值为15.5亿元，同比增长4.56%，增速较上年下降6.06个百分点，首次低于10%。TOP10企业营业收入均值为142.44亿元，同比增长为8.72%。从国营、民营角度分析，在国内物业服务百强企业中，大多数央国企营业收入仍旧保持两位数的增长，显著高于整体水平，呈现出良好的发展态势；而在上市民营企业中，有近70%的企业营收增速低于10%。这意味着，在深厚的资本及市场积累经验支持下，近年来我国物业服务央国企发展速度日益提升，在市场上拥有更为强劲的竞争力，业务经营持续向好。

从业务收入来源角度分析，2023年我国物业服务百强企业的增值服务收入均值2.36亿元，较上年的2.7亿元下降12.59%，占比为15.23%，较上年下降2.99个百分点。其中，非业主增值服务收入下降成为增值服务收入下降的主要原因之一。而百强企业的创新型服务收入均值为0.42亿元，同比增长5.0%，保持连续增长态势，占比微幅提升至2.72%。主要原因在于，头部企业或少数重点企业引领百强企业开展创新型服务，更加关注项目盈利能力以及回款情况，与基础物业管理服务产生联动，坚守主业，坚持创新，平衡风险与回报。

此外，据统计，2023年，我国物业服务行业内百强企业的毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升；净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。这说明，近年来我国物业服务行业百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。服务品质是物业企业的生命线和发展根基，没有以服务品质为基础的“1”，再多的业务也将失去依托成为“0”。因此，在当前存量市场的背景下，物业服务企业生存与发展将面临激烈竞争，回归服务本源，提升服务品质，成为企业持续经营与发展的不二选择。

四、物业服务行业领先企业分析

保利物业服务股份有限公司于1996年6月在广州成立，是保利发展控股集团旗下控股子公司，于2019年12月19日在香港联合交易所主板挂牌上市，股票简称“保利物业”。保利物业致力于发展全业态管理的保利物业，服务范围涵盖了从社区居住物业到城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等多种物业类型，服务内容包括物业服务、物业项目前期咨询服务、物业项目交付后评估分析服务，以及会所经营、资产管理、专业设备设施维护保养服务、家政服务、社区健康管理（社区家庭健康管理、社区居家健康养老服务、健康产品与服务销售）、社区教育、社区智慧平台建设与运维等。在2023年欧冠杯物业服务百强企业排行榜中，保利物业在我国物业服务百强企业中排名第三，在具有央企背景的物业服务企业中服务规模排名第一。2023年，保利物业营业收入为150.62亿元，同比增长10.05%；毛利率为19.61%，同比增加了0.8个百分点。

相关报告：欧冠杯腾讯视频发布的《欧冠杯物业服务行业市场全面调研及市场规模预测报告》

中海物业管理有限公司最早于1986年在香港开展物业服务，1991年进入欧冠杯内地，2015年10月23日在香港联交所主板挂牌上市，股票简称“中海物业”。中海物业央企欧冠杯建筑集团有限公司旗下欧冠杯海外集团,是欧冠杯首批获得一级资质的物业管理品牌，拥有35年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业务遍及港澳及内地135个主要城市，是位列欧冠杯物业服务百强企业TOP10、欧冠杯物业服务企业品牌价值NO.1。2023年，中海物业营业收入为130.51亿元，同比增长19.74%，较2020年增长124.06%。

五、物业服务行业发展趋势

1、“拓深度”激活社区增值潜力，“掘优势”紧抓非住宅物业机会

做好基础服务的同时，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域，尤其在房地产开发市场进入存量时代后，如何充分发掘物业的自身优势，进一步激活多元赛道潜力，是行业面临的重要课题。

基于住宅物业发展而来的社区增值服务被视为物业管理行业的第二增长曲线，对物业公司而言存在一定竞争壁垒。百强企业应充分认识并发挥自身优势，在业务布局方面保持审慎态度，尽量做到少而专、专而精，根据自身优势筛选赛道，避免资源和人力投入过度分散导致全局失败。

基于非住宅物业的IFM是近两年的热门赛道，客户需求多、服务内涵广，市场潜力大，专业性、综合性更强，是百强企业争相布局的蓝海市场。此外，城市服务是近几年物业行业的热门赛道，随着全国环卫市场化的逐步推进，物业服务企业的参与程度越来越高，已在市政环卫领域占据一定市场份额。

2、科技赋能全业态、全场景，智能化手段化解管理难题

百强企业积极拥抱科技，将新技术不断应用于管理和服务，开启“智慧物管”新纪元。2013年及以前是行业的科技应用萌芽期，百强企业通过引入闭路电视、电脑等硬件设施或者购买软件系统应用，进行较为初级的智能化建设；2014~2018年，行业在科技应用方面进入快速落地期，各种业主端及员工端App、微信小程序、智能设施设备纷纷涌现，大部分百强企业在此阶段实现了线上缴费、报事报修、线上团购、互动交流以及智慧停车、智能安防；2019年以来，百强企业加大智慧物联平台的建设力度，在实际物业管理多场景中深化科技应用，行业进入科技应用深化期。

3、资本市场IPO降温，地方国企加快上市进程

2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅两家，分别是众安智慧生活和润华服务，募集资金总额约2.4亿港元。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低，回落至2015年的水平。部分物业服务企业，尤其地方国资背景物业企业，仍在寻求奔赴资本市场的机会，以实现资产保值增值及组织结构优化。从资本市场表现看，物业板块自2023年以来，总市值仍处在波动下行趋势。受上市公司盈利情况影响，已有超过10家港股物业上市公司净利润为负值，剔除这部分企业后，其他上市公司平均市盈率约处于10倍到11倍之间，2024年以来保持稳定。

以上数据及信息可参考欧冠杯腾讯视频（www.jinrilexiang.com）发布的《欧冠杯物业服务行业市场全面调研及市场规模预测报告》。欧冠杯腾讯视频是欧冠杯领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【欧冠杯腾讯视频】公众号，每天及时掌握更多行业动态。