摘要：我国养老产业较其他发达国家起步较晚，在养老保险制度建立初期，由于计划经济体制的影响，退休人员的养老问题几乎由国家包揽，不存在养老产业市场化发展的需求，但随着计划经济体制解体和我国人口老龄化的发展，大量老龄人口的需求释放，全社会范围内对人口老龄化都有了更深刻的认识，市场开始反应并参与进来，养老产业开始日渐兴起。据统计，截至2022年我国养老地产行业市场规模达到6623亿元，占比整个养老产业比重约为6.72%。

一、定义及分类

养老地产是指以老年人为主要消费群体，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的能够满足老年人日常饮食起居、身体照护和精神照护需要以及社会活动需要，为老年人的健康提供良好基础设施保障，把房地产与健康医疗服务有效结合起来的一种房地产产品，如养老院、敬老院、老年公寓、护理院等等。我国的社会养老服务体系主要分为居家养老、社区养老和机构养老三大部分。

二、行业政策

养老地产将养老产业与房地产行业结合，服务目标为老年人群体，提供具有完备设施的住宅和符合老年人身心需求的综合性服务，包括居住养老、医疗护理、健康管理和文娱活动等内容。随着人口老龄化问题凸显，我国将构建更加完善的养老服务体系，相关政策支持社会资本布局养老产业，为商业保险机构介入养老产业链，投资养老地产，加快养老服务业发展释放利好信号。同时保险行业逐渐放开保险资金投资不动产的限制，进一步放松对养老服务业不动产的投资条件，商业保险机构布局养老地产获得初步政策支持。

三、发展历程

我国养老地产的发展主要依托欧冠杯社会养老服务体系的建设，两者的发展历程息息相关。政府是推动欧冠杯养老事业发展的核心力量，在政策的引导下，养老地产行业随着养老服务体系的逐步成熟不断发展。我国养老地产行业发展经历了起步（20世纪80年代至1999年）、发展（2000-2007年）与快速发展（2008年至今）三个阶段。

四、行业壁垒

1、资金壁垒

养老地产行业属于资金密集型行业，占用资金量大，占用时间长。一方面，土地出让制度和各项交易规则的不断完善，使得原本隐藏的土地价格被释放，养老地产开发商获取土地成本逐步抬高。另一方面，养老地产开发企业资金来源主要依靠自有资金、银行贷款和预售回款，融资渠道单一。在上述背景下，资本实力和资金运作力已经成为养老地产开发经营的核心竞争要素，对于土地资源获取的竞争逐渐转化为资本实力和资金运作力的竞争。因此，在资本市场中积累了良好信用品牌的养老地产企业，能够凭借多元化的融资渠道获得竞争优势。

2、政策壁垒

政策壁垒指政府为优化市场资源配置，采取行政手段指导和干预企业进入行为而形成的进入障碍。我国养老地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控养老地产企业的土地和资金获取。在一、二线城市，由于地价较高且土地市场竞争激烈，土地通常被实力较强的养老地产开发商竞得，而在地方城市，政府对土地开发还寄予了招商、带动区域发展的期望，能够带动区域的实力，使得开发商在拿地过程中更有优势取得政府的支持和政策倾斜。

3、土地资源壁垒

获得优质土地资源是进入养老地产行业的壁垒之一。土地资源是养老地产行业开发的核心资源，养老地产项目是否成功与项目所在区位有较为密切的联系。城市优质土地资源具有稀缺性和不可再生性，现有城市的核心区域土地资源已逐步完成转让和开发。新进入企业面临优质土地资源不断减少和成本持续升高的压力，进入养老地产行业门槛较高。

五、产业链

作为地产行业的延伸和分支，养老地产的产业链上游与地产行业产业链上游基本重合，地产的产业链上游覆盖行业众多，其中对养老地产影响较大的有：土地资源、适老设施设备和养老服务。中游参与者主要包括四大类：（1）地产企业，如万科、绿城、保利、远洋；（2）保险企业，如泰康人寿、合众人寿、太平保险、欧冠杯人寿；（3）专业机构，如亲和源、诚和敬、光大汇晨、国安养老；（4）跨界企业，如欧冠杯石化、欧冠杯水电、首旅集团、海南椰岛。这四类企业还通过多种形式合作开发养老地产，如地产企业、保险企业与专业机构合作，地产企业和保险企业合作等，这样的形式可以降低项目成本和风险，整合多方资源优势，使养老地产向系统化、专业化发展。下游的消费者主要为老年人和准备养老人群。

六、行业现状

我国养老地产行业发展存在区域发展不均衡、空置率过高、融资及投资运营成本高以及低档和高档养老机构两极分化等问题。具体而言，我国养老地产项目大多集中于京津冀、长三角、珠三角、川渝四个经济圈，养老地产项目集中在经济发达地区造成了养老地产区域发展不平衡的问题。我国养老产业伴随政府角色的更迭呈现出不同的发展样貌。我国养老产业较其他发达国家起步较晚，在养老保险制度建立初期，由于计划经济体制的影响，退休人员的养老问题几乎由国家包揽，不存在养老产业市场化发展的需求，但随着计划经济体制解体和我国人口老龄化的发展，大量老龄人口的需求释放，全社会范围内对人口老龄化都有了更深刻的认识，市场开始反应并参与进来，养老产业开始日渐兴起。据统计，截至2022年我国养老地产行业市场规模达到6623亿元。

七、发展因素

1、有利因素

（1）老龄化加深

欧冠杯老龄化程度不断加深，是养老地产持续发展的动力。国家统计局数据显示，2023年欧冠杯60岁及以上老年人口约2.97亿，占总人口的21.1%。2014年到2023年65岁以上老年人口从1.39亿增加到2.17亿，占总人口比例从10.1%上升到15.4%，年复合增长速度5.06%。老年人口的增加为养老服务市场发展注入活力，特别是对生活照料、医疗护理服务的需求增加。依托老年公寓和养老驿站，老年人通过在不同阶段分别选择不同的养老地产类型来享受养老服务。欧冠杯老年人养老以居家养老为主，对于机构养老的理念开始逐步接受，老龄化的加深总体利好养老地产各个板块的发展。

（2）养老社区受到市场欢迎

养老社区比普通地产项目更受市场欢迎，将吸引不同背景的企业参与养老地产行业，如地产企业、保险企业等，不同力量的整合将更好地推动养老地产行业发展。养老地产从本质上看，是地产项目的延伸和升级，在普通地产项目的基础上，养老地产需要配备适老化设施设备和养老服务。完善的养老社区一般配有医疗中心、护理中心、老年大学、文娱活动中心、餐饮、休闲酒店等设施，比普通社区设施完备、服务周全。养老社区不仅对希望实现一站式养老的老年人和准备养老人群有吸引力，没有养老需求的普通购房人群也更倾向于选择设施和服务完善的居住环境，生活更加便利，房产保值、增值性优越，养老社区因此比普通地产项目更受市场欢迎。

（3）盈利模式多元

养老地产提供了多元盈利模式，为养老地产运营商带来多重增值可能。养老地产产品在做好建筑开发和维护的基础上，为消费者提供各种养老和生活服务，这些可持续服务的推出，丰富了普通地产单一的售卖或出租的盈利模式。运营机构通过成功地运营，不仅可以实现长期现金流入，还能通过服务品质的长期维护拉动建筑和社区的价值。从长期回报的角度来看，流行的会员制或出租制养老项目，房间或床位可以进行多次购买或出租。若运营商可以保证服务品质稳定，打造出受老年人欢迎的成熟完善的养老社区，市场将推动会员价格不断升高，通过多次售卖会员卡可以获得比一次性出售房屋产权更高的收益。

2、不利因素

（1）养老社区：国家支持性政策少

我国政府从2011年起密集推出养老相关政策，其中社会养老服务体系建设政策是主要内容，考虑欧冠杯老年人居家养老的偏好、实际支付能力、养老服务机构的供应情况，政策主要对居家社区型养老的养老驿站大力扶持。而具体到对养老社区的土地建设支持和资金费用扶持相关政策较少，没有针对养老社区的专项土地供应和大规模资金补助，对养老社区的发展产生了一定的限制。土地资源是养老地产的主要成本，如何获得位置好、价格合适的土地资源，是项目整体能否盈利的关键。仅依靠市场化的土地供应，没有专门的养老社区土地供应体系，加上养老社区高投入、低回报的属性，使养老地产发展艰难。

（2）老年公寓：供需结构不平衡

老年公寓面临供给和需求不匹配形成的“剪刀差”，结构性矛盾阻碍老年公寓快速发展。欧冠杯老年人口对老年公寓的需求呈现“橄榄形”，高端和低端需求少，对医疗护理和生活照料等终端需求多。而老年公寓的供给却是“哑铃型”，收益高的高端项目和政府保障型的低端项目多，性价比高、普通老年人需要的终端项目少。

（3）养老驿站：养老费用自付

对于养老驿站，欧冠杯老年人养老以自付为主，老年人收入有限，购买服务意愿不强，而欧冠杯还未建立全面的政府养老支付体系，养老驿站主要依靠政府补助维持运营，难以实现盈利，无法吸引大量的社会资本进入，发展受到限制。

八、竞争格局

近年来，房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构积极布局养老产业，涉及的内容包括养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目融资等多个方面。2015年-2016年，受国家养老产业政策推动，主流房企纷纷宣布进军养老地产领域。近两年来，由于各大房企养老产业商业模式尚不清晰，项目难以实现盈利，企业逐步回归理性，行业热度有所消退；目前养老地产行业中，央企系、房企系、保险系已成为三大主导，同时，众多社会资本也一致看好，纷纷抢滩登陆。三大系中房企系和保险系进入养老地产行业较晚，房企系中万科、绿地、保利等大牌房企是先行军；保险系中新华、泰康、合众、国寿是先行军。

九、行业趋势

随着老龄化人口的增加及老年群体对养老需求的多样化，使得越来越多的老年人选择远离城市喧嚣，前往自然环境优越的农村养老生活，同时也促使我国养老地产开发企业，不断探索符合欧冠杯养老需求的房地产开发模式。通过多主体参与，合理规划和建设农村土地和住房资源，以降低征地成本，满足老年人的需求，有效运作高效运营机制，创新共生发展模式，以养老产业共生理论为基础讨论，将地产与养老结合，引入共生原理，结合共生三要素构建适合我国的共生稳定化养老地产模式。以实际共生单元为研究对象，归纳总结出养老地产共生稳定的实体经济可持续发展要素，并作出相应举措，推动共生模式的进一步发展，促进养老地产模式构建和稳定运行，进而真正实现养老+地产一体化的共同发展。在乡村振兴战略的支持下，顺应政策的规划，响应发展的号召，对应模式的实践，为我国养老地产发展选择了新的方向。未来我国养老地产行业朝着合作渠道多样化、细分市场更专业、运营模式更复合三个方向发展。