板块行情：（10 月9 日-10 月13 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.4%，在31 个一级行业板块中排名第26 位。

政策要闻：中央层面：1）住建部：超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类实施。坚持依法征收、净地出让。城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162 个。2）上海、深圳证券交易所：同意欧冠杯人寿、泰康、太平洋、欧冠杯人保、平安5家保险资产管理公司试点开展ABS 及REITs 业务。地方层面：1）上海：上线存量房交易资金监管平台。2）广州：直管房住宅主要用于历史租户的居住使用，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔住建房管部门及市城市更新项目建设管理办公室为直管房具体管理部门，负责直管房的具体管理工作；拟放宽公积金提取范围，可用于市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯。3）抚州：拟规定新房竣工前应组织业主查验。4）绍兴：全面取消限售；调整首套房、二套房商贷首付比下限至20%、30%，利率下限分别为LPR-20BP、LPR+20BP；加大推进城市有机更新力度，全面推进房票安置政策，市区内加快房票跨区域使用等。5）赤峰：实施“认房不认贷”；已有首套房且名下无贷款，三代及以上共住家庭、二孩及以上等家庭购买第二套房均按首套住房执行住房信贷政策。6）崇左实施“认房不认贷”，贵港：拟实施“认房不认贷”。7）海南：首套住房公积金房贷首付下限降至25%。8）舟山：支持公积金支付首付。9）潍坊：公积金可用于支付电梯、房租费用。10）宝鸡：

提高公积金最高贷款额度至单人50 万元；扩大异地公积金贷款范围至全国范围内。11）嘉兴：延续“卖旧换新”予以个人所得税退税优惠政策。

公司动态：1）保利置业：100 亿元小公募债券项目获上交所受理。2）碧桂园：

计划正式启动境外债重组。3）融创地产：“PR 融创01”等债券本息已足额划付，10 月10 日起复牌。

销售端：22 年国庆假期主要在41 周，低基数效应导致本周成交同环比大幅上涨，二手房成交处于历史高位。1）本周21 城商品房成交面积278 万方，环比上升231%，同比上升215%；年初至今21 城成交面积1.23 亿方，累计同比增速下降4.1%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为89 万方、130 万方、59 万方，环比分别上升282%、227%、182%，同比分别上升261%、335%、76%。3）本周11 城二手房成交面积184 万方，环比上升591%，同比上升731%；年初至今11 城二手房成交面积6308 万方，同比增长27%。

投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。

我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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转自华创证券有限责任公司 研究员：单戈